Aujourd’hui, vous allez découvrir les 6 erreurs du débutant en immobilier. Et je dis des débutants, mais en fait ce sont les erreurs de la plupart des investisseurs immobiliers.

Petite présentation avant de commencer : Je suis Romain Caillet, auteur du best-seller Adieu Patron, devenir rentier immobilier en 18 mois grâce à l’immobilier et aujourd’hui, que vous pouvez trouver dans toute bonne librairie !

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Les Six erreurs du débutant en immobilier

Erreur N°1 : Acheter trop vite !

Elle peut paraître bizarre, cette première erreur, c’est d’acheter trop vite. C’est quelque chose qui arrive assez souvent quand on ne maîtrise pas encore sa zone d’investissement. Par exemple : Si vous n’avez pas défini clairement le type de bien dans lequel vous souhaitez investir, votre cible (T3, T4, parking…), et l’exploitation que vous souhaitez en faire. Vous devez aussi impérativement connaître la rentabilité et le cash-flow que vous obtiendrez avec le bien dans lequel vous allez investir. Dans le cas contraire, vous allez faire un investissement qui n’est pas rentable.

Vous devez également savoir si vous pourrez déléguer en totalité ou pas l’exploitation de ce bien, autrement, vous n’aurez réussi qu’à vous créer du travail supplémentaire, sans obtenir de retour sur votre investissement.

Erreur N°2 : Acheter trop cher !

Deuxième erreur : elle est vraiment courante, puisque même moi j’en ai été victime quand j’ai commencé les investissements immobiliers, c’est d’acheter trop cher. En tant que débutant, vous n’avez pas encore de points de repère, et vous ne connaissez pas encore vos capacités à pouvoir faire baisser les prix sur un bien immobilier. Si vous obtenez un rabais de 5000 euros sur un bien immobilier, vous aurez l’impression d’être un bon négociateur et d’avoir fait une bonne affaire. Alors que votre vendeur pourrait baisser encore plus le prix ! Vous devez donc être en capacité de négocier, ce qui n’est pas forcément le cas lorsqu’on débute.

Ce qui va se passer, si vous achetez trop cher, c’est que d’abord vous aurez beaucoup de difficultés à revendre dans de bonnes conditions et vous risquez de perdre de l’argent. Par ailleurs, si vous achetez trop cher, vous connaîtrez une baisse de rentabilité et de cash-flow. Donc, vous n’allez pas seulement perdre de l’argent, vous n’allez pas non plus pouvoir réinvestir.

Enfin, quand vous achetez un bien immobilier trop cher, cela augmente la quantité des encours que vous avez, donc cela vous bloquera par la suite si vous souhaitez continuer d’investir.

Erreur N°3 : Acheter en faisant trop d’apport !

Troisième erreur : pour l’investisseur qui débute, c’est d’acheter en faisant de l’apport. Pour moi, c’est très simple, il faut se battre pour acheter sans faire d’apport en immobilier. C’est un point très important. La trésorerie est très dure à gagner, cela représente de nombreuses heures de travail et une certaine rigueur budgétaire. Vous devez donc préserver votre trésorerie autant que possible et vous battre pour investir sans apport. Pour cela, vous devrez vous tourner vers les banques qui sont adaptées aux investisseurs immobiliers.

Erreur N°4 : Attendre l’affaire du siècle !

Quatrième erreur : à l’inverse de la première erreur, il y a celui qui achète trop vite et il y a celui qui attend l’affaire du siècle. En tant qu’investisseur immobilier, votre objectif doit être d’acheter de nombreux biens rentables et ne pas attendre indéfiniment l’affaire du siècle. Il vaut donc mieux enchaîner les bonnes affaires et s’en contenter plutôt qu’attendre l’affaire du siècle qui ne viendra qu’une fois par siècle comme son nom l’indique. N’attendez pas trop une fois que vous êtes formé !

Erreur N° 5 : écouter les personnes incompétentes en immobilier.

Cinquième erreur : l’investisseur novice aura tendance à écouter les amis, les connaissances, etc., mais ce sont des personnes qui n’ont pas les compétences nécessaires en immobilier. Ces personnes représentent un frein à votre projet d’investissement immobilier car elles auront plutôt tendance à vous décourager et elles vous empêcheront de progresser. Trouvez conseil auprès des personnes compétentes, c’est la base.

Vos amis et votre famille ne vous veulent pas de mal c’est une certitude, mais clairement si elles n’ont pas fait d’immobilier, elles ne sont pas en mesure de vous donner des conseils. Elles risquent plutôt de vous contaminer avec leurs peurs et de vous induire en erreur.

Erreur N°6 ne pas s’instruire !

Sixième erreur : ne pas s’instruire ! Si vous avez lu mon livre Adieu Patron, vous connaissez la nécessité de s’instruire. J’ai commis cette erreur au départ, je ne voulais pas prendre de conseil auprès d’autres personnes qui s’y connaissaient en immobilier. Je voulais tout faire « à ma sauce » et même si cela ne m’a pas empêché de réussir, j’ai perdu beaucoup de temps et d’argent.

En immobilier, chaque erreur évitée représente souvent, des milliers d’euros économisés. La nécessité de s’instruire est donc quelque chose que vous devez garder en tête. Pour ma part, je dois dépenser environ 1500 euros de formation par mois, dans des domaines autres que l’immobilier. Ce n’est pas rien, mais ce sont des formations de haut niveau, cela représente un gros budget annuel et nous allons sûrement dépasser les 20 000 euros assez rapidement. Ce sont des formations dans divers domaines, il s’agit de tout ce qui concerne le business sur  internet. Ce qu’il faut retenir est que  je continue de me former dans les milieux qui m’intéressent pour me développer plus rapidement.

Pour conclure !

Il faut bien prendre en compte ces 6 points si vous souhaitez commencer en immobilier ou même si vous êtes déjà lancés et que vous avez un ou deux biens immobiliers.

Pour pouvoir progresser, il faut faire attention à ces différents points parce qu’ils paralysent les investisseurs immobiliers pendant plus ou moins toute leur vie d’investisseur.

J’espère que ces conseils vous ont permis d’y voir un peu plus clair en immobilier. Si la vidéo vous a plu, « likez » et partagez-la sur vos réseaux.

Romain